不動産投資を始める決意をした思考の整理箱

はじめに

ここのところ、あまり頻繁に投稿する気にはなれなかったのですが、新しいことを始める気になったので、記録のためにも投稿しておこうと思います。

割と長い間悩んでいたことの一つに、不動産投資をするかしないか？というテーマがあります。

メリットデメリットと言うか、一回でかける金額が大きすぎて、この数年、やろうかやるまいか、割と長い間悩んでいました。

私が日常的にやっている株式投資を軸と考えると、そのリスクやリワードは全然違う目線になります。

例えば、融資を引くと言うのが一番の大きな違いです。株式投資だと、融資を引いてそのお金で株式を買うと言うのは一般的にはできなくて、それを実現する方法が、信用取引ということになります。

信用取引は、誰かから借りた株を元手に、それを売って、ある程度下がったところで買い戻すことで、その差額を鞘として抜くアプローチですね。

ただし、これは予想に反して株価が上がった時に、理論上損失が無限大になることもあるという点において、リワードに対してリスクがデカすぎるので、私を含む素人が手を出さない方がいいのは事実です。

翻って、不動産投資の融資はというと、まずは自分自身のサラリーマンとしての信用を元に、金融機関からお金を借りて、それを元に不動産を購入してそれを賃貸に出すことで、その家賃からローン返済や各種経費（税金、管理費、修繕積立金など）を支払うことになります。

なので、家賃が十分に高い状態においては、自分自身の持ち出しはなく、割と長い期間（30年とか35年とか）かけてローンを払い切ると、その不動産が自分のものになる。という仕組みです。

もちろん、頭ではずーっと分かっていたのですが、どうもぐっとこなかったのも事実です。

色々と調べるとわかるのですが、結局のところ、投資の出口をどこに置くのか？と言うのがわからずに悶々としていたのだと言うことが次第にわかってきました。

例えば、よくある築古や一棟アパートなどをやったとして、最後に土地が残って、何をするんだろう？とか。築古民家をDIYで本当に修理したいのか？とか。なんとなく、どれもぐっとこなくて。

マンション区分所有だったら最後自分のものになった時に、まぁ、満足できるよなと思いつつ、自分が満足できるマンションって、結局高いし、それを住宅ローンよりはるかに高い金利で永遠返済し続けるのか・・・。と思うと、結構ブルーだなと。

転機が訪れたのは、それでもとりあえず物件を見に行って、不動産屋に話を聞いてなどしている時に、何となく、評価の軸が違いそうだなと気づいた時でした。どうも月次の収支にばかり目が行きがちで、表面利回り4％だと、かなりの確率で毎月赤字になっちゃうだろうに、何で不動産に投資する人が絶えないんだろうか？と。

ここで、得た答えが、不動産投資に限らずかもしれませんが、B/Sを意識した見方と言うものでした。

毎月の収支はどちらかと言うと、C/Fを意識した見方で、収入から各種支出を引いた結果、毎月赤字なの？黒字なの？と言うやつです。商売としてはとても正しくて、毎月赤字だと、どこかから補填せざるを得ず、人に家貸して何で自分で補填しないとならないんだろう？と思っていました。

一方で、B/S的な見方をすると、全然違った世界が見えてきます。つまり、ローンはB/S上、負債として認識されるため、B/Sの右上にきます。毎月のローン返済はこの負債を圧縮する活動と位置付けることができます。と言うか、まさにそのものです。

これをコツコツと継続すると何が起こるかと言うと、将来どこかのタイミングでその不動産を売却した際に、ローン残債との差額がプラスであれば、その投資は、程度は別として、最終的に勝つことができた。マイナスであれば、負けた。と言う整理ができます。

ちなみに、ローン残債が着実に減っていく環境下において、マイナスになることが確実なのであれば、売らずにそのまま賃貸にしておけば良いだけなので、ちゃんと物件を選べば、割と負けづらい勝負かもしれないなとも思いました。

また、この月次の収支のマイナスが気になるようであれば、月の返済額で調整すれば良い（つまり、頭金を調整する）ので、ある種月の収支すらコントロールすることができます。

となると、扱う金額が大きいと言うことを除いては、割にリスクコントロールがしやすい投資なのかもしれないなと思うようになりました。

と言うのがここまでの流れで、続いて投資の戦略を書こうと思っていたのですが、ここまででだいぶ長くなったので、戦略面に関しては別の投稿とします。